Panamá restituye la exención del ITBI en la primera operación de venta de viviendas nuevas.
Ley 546 de 31 de agosto de 2026, publicada en la Gaceta Oficial No. 30601-B del 31 de agosto de 2026. Vigente desde el 1 de septiembre de 2026. Modifica el artículo 4 de la Ley 106 de 1974.
A. Objetivo
Restituir la exención del Impuesto a la Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI) en la primera operación de venta de viviendas nuevas. La exención alcanza los primeros B/.120,000.00 del valor sobre el que se calcula el ITBI y el excedente queda gravado, con una escala reducida cuando la base no supera B/.200,000.00.
B. Qué cambió
| Antes (1 de enero al 31 de agosto de 2026) | Ahora (desde el 1 de septiembre de 2026) |
|---|---|
| La primera venta de vivienda nueva pagaba ITBI sobre la totalidad de la base imponible, conforme al régimen general del artículo 1 de la Ley 106 de 1974. | Los primeros B/.120,000.00 de la base imponible quedan exentos y solo se grava el excedente, con escala preferencial hasta B/.200,000.00. Por encima de esa suma la exención se mantiene y el excedente tributa al régimen general. |
C. Alcance de la exención
Está exenta del ITBI la primera operación de venta de viviendas nuevas, siempre que la venta se formalice dentro de los dos años siguientes a la fecha de expedición del permiso de ocupación. La exención equivale a los primeros B/.120,000.00 de la base imponible, determinada conforme al artículo 1 de la Ley 106 de 1974, cualquiera sea el valor total de la transferencia.
Es nula de pleno derecho cualquier estipulación contractual mediante la cual se imponga al comprador el pago, reembolso o asunción del ITBI que legalmente le corresponde al vendedor.
Punto práctico clave. El beneficio no tiene tope de valor de la vivienda. En toda operación cuya base imponible supere B/.200,000.00 el ahorro es fijo y equivale al impuesto que habría recaído sobre los primeros B/.120,000.00.
Cómo se calcula el impuesto entre B/.120,000.00 y B/.200,000.00
El impuesto se calcula únicamente sobre la porción de la base imponible que exceda de B/.120,000.00, aplicando exclusivamente la siguiente escala:
| Base imponible de la transferencia (más de B/.120.000,00 y hasta B/.200.000,00) | Tasa aplicable al excedente de B/.120.000,00 |
|---|---|
| Más de B/.120.000,00 y hasta B/.130.000,00 | 0.50 % |
| Más de B/.130.000,00 y hasta B/.150.000,00 | 1.00 % |
| Más de a B/.150.000,00 y hasta B/.170.000,00 | 1.40 % |
| Más de a B/.170.000,00 y hasta B/.190.000,00 | 1.60 % |
| Más de a B/.190.000,00 y hasta B/.200.000,00 | 1.80 % |
El cambio de tramo dentro de la escala no produce la pérdida de la exención correspondiente a los primeros B/.120,000.00. La tasa se aplica exclusivamente sobre la porción de la base imponible que exceda de dicha suma.
E. Formalidades para acogerse al beneficio
- El vendedor debe dejar constancia en la escritura pública de compraventa, bajo la gravedad de juramento, de que el inmueble es una vivienda nueva, de que la transferencia corresponde a la primera operación de venta y de que se formaliza dentro del plazo indicado. La fecha y los datos de identificación del permiso de ocupación deben constar igualmente en la escritura.
- No se requiere la certificación de exclusión del ITBI expedida por la Dirección General de Ingresos. El beneficio es autoaplicativo, pero debe reportarse a la DGI por los mecanismos que esta establezca, para registro y fiscalización. Dicho reporte no constituye autorización previa.
- La falsedad de la declaración o la aplicación indebida de la exención obliga a pagar el impuesto omitido, con recargos e intereses y las sanciones que correspondan.
F. Disposición transitoria
Las primeras ventas que se formalicen a partir de la vigencia de la Ley pueden acogerse al beneficio aun cuando el permiso de ocupación sea anterior, siempre que la operación se formalice dentro de los treinta meses siguientes a su expedición. Las ventas formalizadas antes de la vigencia se rigen por las normas vigentes al momento de su formalización.
Este documento ofrece un resumen de alto nivel de la Ley 546 de 2026 y del artículo 4 de la Ley 106 de 1974 reformado. Algunos aspectos operativos quedarán definidos en los mecanismos que establezca la Dirección General de Ingresos. No constituye asesoría legal ni tributaria. Para cualquier información adicional, favor contactar a Víctor Carrizo al correo: victor.carrizo@lovill.com.
